השקעה בקרקעות
כיום יש המון אפיקי השקעה כגון אגרות חוב, מטבעות דיגיטליים, מניות בשוק ההון וכו' אבל ידוע לכולנו שאפיק הנדל"ן הוא האפיק הבטוח ביותר !. אך בזמננו לקנות דירה זה מוצר יקר ולא מתאפשר לכל אחד ומהצד השני צריך לא מעט כסף. מה גם אחוזי התשואה שהדירה מניבה לנו הם מאוד נמוכים לדוגמא : אם קונים היום דירה להשקעה במיליון ש"ח ומקבלים 4000 ש"ח שכירות חודשית זאת אומרת שהתשואה השנתית שלנו היא 4.8% וזה אומר לנו שעוד כ 20 שנה ניפגש עם הכסף שלנו חזרה (נחזיר את קרן ההשקעה). וזה בלי לדבר על בלאי כגון תיקונים טיפולים שוטפים בנכס ועוד המון התעסקויות נוספות ושלא נדבר על שוכר "בעייתי" שזו התמודדות לא קלה בפניי עצמה (בעיקר שרוכשים דירה להשקעה בסכומים נמוכים באיזורים בעלי מעמד סוציו אקונומי נמוך). ומהצד השני מה אם לקחנו מימון (משכנתא) על הנכס ? מתווספת ריבית משמעותית לעסקה שבסוף תקופה משתווה כמעט לסכום המשכנתא שנלקחה בפועל יכול להתבטאות בעוד כמה מאות אלפי שקלים ואף יותר להלוואה שנלקחה. מה שמוריד עבורנו את התשואה משמעותית ומגדיל את טווח הזמן של החזרת קרן ההשקעה שלנו.
כיום יש אפיק נדלנ"י הנקרא השקעה בקרקעות למה זה דווקא כדאי עבורי ?
היום במדינת ישראל יש 93% קרקעות מנהל (בבעלות מדינת ישראל) ורק 7% בלבד קרקעות פרטיות (שרק 5 % מסך הקרקעות מתאים לפיתוח). קצב גידול האוכלוסין במדינה גודל בקצב מסחרר המחקרים מראים שיש גידול אוכלוסין בישראל בקצב מהיר מאוד וזה אומר לנו שצריך לספר המון אבל המון פתרונות מגורים לאוכלוסיה ! וככל שהאוכלוסיה גודלת שיעור הילודה עולה וכך נצרכים עבורנו יותר ויותר פתרונות מגורים !. מזה אומר לנו ? ששלבי התכנון יקודמו בקצב מהיר ומהיר יותר ובכך קרקעות יופשרו בצורה מהירה יותר ויותר. וקרקעות אשר יש להן תכניות מאושרות ובשלב יותר מתקדם יקודמו במהירות רבה אף יותר !.
דור חן: "קרקע תמיד הולכת קדימה לא אחורה וערכה תמיד במגמת עליה ! וזאת מכיוון שקרקע עוברת שלבי תכנון עד לרגע שהיא נהפכת זמינה לבניה. ובכל שלב ושלב הערך שלה עולה. כל שלב שהקרקע מתקדמת לעבר אישור התב"ע השלב הסופי המחיר קופץ בצורה משמעותית וזאת ללא קשר לעליית מחירי הנדל"ן בישראל "
זאת אומרת שבקרקע תוכלו תמיד להרוויח ! אך צריך גם לדעת איך לבחור את העסקה הנכונה שתניב לנו את הרווחים הטובים ביותר. אנחנו מעדיפים רווחים של כ 30% בשנה ולא של 10 % בשנה. בשביל זה צריך למצוא את המומחים שידעו לאתר ולהתאים עבורכם את העסקה הנכונה הרווחית והטובה ביותר לפי מה שבאמת מתאים עבורכם !
ובשביל זה אנחנו כאן למענכם !
מידע נוסף:
השקעה בקרקעות
השקעה בקרקעות – חלק בלתי מבוטל בהצלחתו של עסק טמון בלקיחת סיכון מושכל. וכשמדובר בתחום המניות, נמצא שההשקעה במניה הנחשבת בטוחה, מובילה לרווח עקבי ונמוך. אולם, כאשר משקיעים במניה הנחשבת פחות יציבה, הרווח שניתן להניב ממנה, הינה גבוהה.
באשר לעולמות הנדל"ן, השקעה בדירה נחשבת מתונה ועשויה להוביל לפוטנציאל רווח סביר. מנגד, אדם הבוחר לבצע השקעות בקרקעות אומנם "ייפגש" עם רווחיו לאחר תקופה ארוכה יותר, אך ככל שיתאזר בסבלנות והקרקע שרכש והשקיע בה תופשר, רווחו יהא גבוה בהרבה. יתרה מכך, ככל והליכי התכנון המקודמים בנוגע לקרקע יתקדמו, כך מחירה יעלה.
אותם אנשים אשר בוחרים להשקיע בקרקעות, שהשקיעו בקרקעות בעלות היתכנות כלכלית, קרי קרקעות אשר מקודמות בעניין הליכי תכנון ופיתוח, נהנו מרווחים משמעותיים וגבוהים ביחס לסכום ההשקעה. זאת, כיוון שהשכילו להשקיע בנכס בעל פוטנציאל השבחה גבוה , השקיעו סכום נמוך, באופן יחסי, והרוויחו הרבה מאוד.
סיכון מחושב – הדרך היחידה להשקיע בקרקע
אז כמה "אומץ" נדרש כאשר רוצים להשקיע בקרקע? כיצד ניתן לנטרל סיכונים מיותרים? ותוך כמה זמן ההשקעה בקרקע תחזיר עצמה?
ובכן, כאשר מתעניינים בהשקעה בקרקע, ישנן מספר נקודות חשובות שיש ליתן עליהן את הדעת.
- בדיקת התוכניות החלות על הקרקע, לרבות תוכניות המתאר הארציות.
- בחינת ייעוד הקרקע או הייעוד המקודם.
- בדיקת הזכויות ורישומן.
- בדיקת שווי הקרקע, ניתן לבדוק באמצעות בחינת עסקאות דומות ופוטנציאל ההשקעה.
- חשוב לשלב היגיון בריא ולבחון את ערך הקרקע בהתאם למיקומה. משמע מאוד משנה באיזה אזור בארץ הקרקע יושבת, האם מתוכננים לעבור לידה תשתיות משמעותיות (למשל תחנת רכבת), האם מתוכנן ליד פיתוח תעשייתי וכדומה.
המגמה הנוכחית בתחום השקעה בקרקעות
בתקופה מאתגרת זו, ניתן למצוא יותר משקיעים בקרקעות הבוחרים באפיק ההשקעה בקרקעות. זאת, כיוון שהיכולת להשקיע בקרקע מציעה שילוב בין זיהוי הזדמנויות ולבין הון עצמי שמחד הינו גבוה ומנגד, אינו מספיק לרכישת דירה.
מכאן, רבים מהמשקיעים המעוניינים להבטיח את השקעתם בתחום יציב ובטוח, וממונם אינו מספיק לרכישת דירה, מנתבים את השקעתם לרכישת קרקע. כמו כן, לעיתים גם קיימים יתרונות מיסוים לרכישת קרקע על פני דירה.
שוקלים להשקיע בקרקע? הכירו את התקן שמשנה את חוקי המשחק!
בעוד השקעה בבורסה עשויה להיות מאוד תנודתית ולמשקיעים רבים אין די מספיק הון הדרוש לרכישת דירה, חלק גדול מהם פונה להשקעה בקרקעות.
תקן 22
תקן 22 שאושר בשנת 2014, על-ידי מועצת שמאי המקרקעין מטעם משרד המשפטים, עוסק בקרקעות אשר אינן זמינות לבנייה, והוא נועד לייצר שקיפות מירבית בכול הנוגע למצב הקרקע במועד רכישתה.
טרם אושר תקן 22, בידי רבים מהמשקיעים לא היה די מידע בנוגע לקרקעות שנרכשו והיה חוסר במידע בנוגע לסוגיות מאוד מהותיות הנוגעות לצפי מועד הפשרת הקרקע, ייעוד הקרקע במועד רכישתה והליכי התכנון המקודמים לגביה.
מכאן, תקן 22 מקנה גילוי נאות בכול הנוגע למצבה המשפטי והתכנוני של הקרקע ושוויה. על כן, כיום המשקיעים בקרקע יכולים להרגיש יותר בטחון טרם רכישת קרקע – כיוון שהשקעתם בהירה וברורה יותר.
הנתונים המופיעים בתקן 22 מושפעים מעקרונות בדיקה שהוגדרו כהלכה מטעם משרד המשפטים ומועצת שמאי המקרקעין. נוסיף ונציין כי ערך הקרקע, מופיע גם הוא בתקן ומושפע משני תרחישים
- תוכניות שאושרו.
- בחינת היתכנות שהקרקע תופשר בעתיד – כולל התייחסות לסך השלבים שיש לעבור עד לכשיתקבל אישור מלא, כולל התייחסות לזמן שיחלוף ולמגוון תשלומי המיסים שיידרשו על מנת להוציא את התוכנית לפועל.
משקיעים בקרקע!
משמעות תקן 22 היא שמעתה, מוכרים לא יכולים למכור מצג שווא של חלוקה עתידית למגרשים, ולא יוכלו לדרוש בעבור הקרקע מחיר הגבוה מהשווי שניתן בהתבסס על התכנון הקיים. מכאן, תקן 22 הטיב בצורה משמעותית עם המשקיע. כיום, משקיע בקרקע מקבל מבעוד מועד כלים חשובים המסייעים לו לאמוד את ערך הקרקע, ייעודה והעתיד הצפוי לה. כמובן שדבר אינו סגור וחתום, אך מדובר בבחינת אחוזי הסבירות שהקרקע שעומדת על הפרק תתקדם לאפיק כזה או אחר.
הבשורה שמביא עמו התקן, יותר שקיפות ומידע כפועל יוצא מכך החלטה יותר מושכלת!
עתיד הקרקע – מסתמכים על עובדות
מנתוני הלמ"ס עולה כי אוכלוסיית ישראל צפויה לגדול בצורה משמעותית ועל כן הביקושים לדירות מגורים יגדלו ויישארו קשיחים. לצד הביקושים הקשיחים המדינה לא מוציאה די מכרזים לשיווק קרקעות מה שגורם להיעדר היצע ועליית המחירים. על כן, השקעה בקרקע אשר עשויה בעתיד להניב זכות לדירת מגורים הינה השקעה בעלת פוטנציאל גבוה ביותר.
בדיקת קרקע להשקעה
טרם רכישת קרקע להשקעה, חשוב להיוועץ בגורמי המקצוע הנכונים שהינם בעלי הידע והכלים ליתן חוות דעתם המקצועית בנוגע לקרקע, שוויה ופוטנציאל השבחתה.
*לרוב, קיימת העדפה כי קרקע להשקעה תהא קרקע בבעלות פרטית, ושאינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל. זאת, כיוון שלא פעם קרקע השייכת למדינת ישראל כוללת של דמי היוון כל תקופה ובנוסף התניה לפיה אם בבוא היום ישונה ייעוד הקרקע או תתאפשר עליה בניה אזי יש לשלם סכום כסף נוסף בגין האמור.
רוכשים קרקע למגורים ומזניקים רווחים
על רוכשים המתעניינים לרכוש קרקע אשר מקודמת עליה תוכנית בייעוד מגורים, להבין כי יש שתי נקודות הנחשבות אידאליות עבור מימוש רווחיהם. הראשונה תהא כאשר התוכנית החלה על הקרקע מאושרת, והשנייה כאשר הנכס בנוי, וקיים אישור לאכלס אותו.
לחכות או לפעול? משקיעים בקרקע!
רבים השוקלים להשקיע בקרקעות בארץ מתלבטים האם לרכוש את הקרקע בשלב התחלתי או לחלופין להמתין שהליכי התכנון החלים על הקרקע יתקדמו. בהתלבטות זו, חשוב לציין כי כל עוד רוכשים קרקע לפני שהיא אוחזת באישורי התוכניות החלות עליה, הדבר יבוא לידי ביטוי במחיר מופחת בהרבה. נוסף לכך, על קרקע המיועדת להפשרה יש צורך לשלם מס רכישה בשיעור 6%.
רכישת קרקע בשלבי תכנון ראשוניים – שווה או רק מפתה?
רכישת קרקע בשלבי תכנון ראשוניים לרוב אינה מצריכה הון גדול ובמקביל יכולה להוביל לרווח עצום!.
יחד עם זאת, חשוב להיכנס לעסקה מסוג זה בעיניים פקוחות ובהירות, ולהבין שאישור הליכי התכנון הינו דבר שאורך זמן. קרי, משקיע שברשותו סכום זמין להשקעה, ולאחר שבדק את סך הנתונים כראוי ומצא שיש לקרקע סיכויים גבוהים, בהחלט עומד אל מול עסקה שווה והשקעתו עשויה להניב פרי.
לבסוף, נסכם ונאמר כי לא נמליץ להשקיע בקרקע בכל מצב ועניין, אך ככל והקרקע נמצאת בהליך תכנוני מתקדם, כך עלותה תהא יותר גבוהה, וזהו בהחלט סיכון מחושב שכדאי לקחת.
לסיכום, לא מעט פוטנציאל רווחי טמון בהשקעה בקרקעות. רק צריך לדעת לחשוף ולמנף אותו, ופה חבירה לקבוצת המרכז הישראלי לאיתור נדל"ן , בהחלט מהווה נתיב מבטיח המומלץ לפסוע בו לעבר סגירת עסקת נדל"ן כלכלית וכדאית.
